Между продавцом и покупателем: что такое эскроу-счет и как он работает
При приобретении недорогого товара или услуги операция проходит просто: покупатель производит оплату, а продавец сразу выполняет обязательства — обе стороны довольны результатом. Однако, когда речь идет о крупных суммах, а между платежом и передачей товара проходит много времени, требуются дополнительные гарантии безопасности.
В таких случаях ключевым инструментом защиты становится эскроу-счет.
Что такое счет эскроу?
Эскроу-счет — это банковский инструмент, обеспечивающий безопасность проведения расчетов между покупателем и продавцом. Он также известен как условный счет, поскольку передача средств осуществляется исключительно при выполнении заранее оговоренных условий.
Механизм работы предельно прост: покупатель размещает денежные средства на специальном счете, а право их получения переходит к продавцу только после фактического исполнения всех обязательств согласно договору. Банковское учреждение выполняет роль беспристрастного арбитра, контролирующего соблюдение договоренностей обеими сторонами.
Сфера применения эскроу-счетов весьма широка — через них возможно осуществлять передачу не только денежных средств, но и ценных бумаг, а также различных движимых активов. Функции независимого посредника в сделке может выполнять не только банк, но и квалифицированный нотариус.
Эскроу-счет выступает альтернативой банковской ячейке или аккредитиву. Особенно актуальным он становится при проведении операций с дорогостоящими активами — жилой и коммерческой недвижимостью, транспортными средствами и прочими ценностями. В корпоративной среде эскроу-счета также активно применяются для обеспечения платежей за товары и услуги.
Как работает эскроу-счет?
Процесс работы с эскроу-счетом включает несколько этапов:
1. Заключение договора. Участники сделки — покупатель и продавец — обращаются в банковское учреждение для оформления трехстороннего соглашения. В документе четко прописываются условия передачи денежных средств, временные рамки действия договора и прочие существенные условия.
Например, при сделке с недвижимостью покупатель и продавец могут оформить эскроу-счет сроком на 30 дней. Условием получения средств станет документально подтвержденный переход права собственности — выписка из ЕГРН или зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи.
2. Внесение средств. После подписания договора покупатель переводит на эскроу-счет оговоренную сумму.
3. Исполнение обязательств. Продавец реализует все условия, зафиксированные в договоре, и предоставляет банку подтверждающие документы.
4. Получение средств продавцом. При выполнении всех условий банк переводить деньги продавцу либо выдает их наличными по его требованию.
В случае несоблюдения сроков предоставления документов банк автоматически закрывает счет и возвращает деньги первоначальному владельцу. При необходимости продления договора банк может взимать дополнительную комиссию.
Участниками сделки могут выступать как физические, так и юридические лица. К примеру, такой механизм часто используется при покупке недвижимости у застройщиков.
По закону вплоть до момента расчета деньги на счете эскроу принадлежат тому, кто их внес. А после — тому, в чью пользу открыт счет. Момент расчета наступает, когда продавец выполняет условия, прописанные в договоре.
Эскроу, банковская ячейка или аккредитив — что лучше?
Во многом эти варианты похожи — предполагают безопасность средств и защиту сделки, поскольку банк выступает гарантом честности.
Какие преимущества есть у эскроу-счета:
- Удобство операций. Нет необходимости работы с наличными средствами.
- Экономическая выгода. Открытие эскроу-счета зачастую обходится дешевле аренды банковской ячейки или оформления аккредитива. Стоимость обслуживания обычно составляет незначительную долю процента от суммы на счете, а в некоторых случаях (например, при оформлении ипотеки в том же банке) может быть нулевой.
- Государственная защита. Средства на эскроу-счетах застрахованы системой страхования вкладов. При сделках с недвижимостью максимальный размер страхового возмещения составляет 10 млн руб. Важно отметить, что средства на аккредитивах и в банковских ячейках подобной защите не подлежат.
Однако повышенный лимит в 10 млн руб. действует в ограниченный период: начинается с момента подачи документов в Росреестр и завершается через 3 рабочих дня после регистрации прав или отказа в регистрации. После указанного срока страховое возмещение возвращается к стандартной сумме — 1,4 млн руб.
Как выбрать банк для сделки через счет эскроу?
Выбор банка для эскроу-счета зависит от типа планируемой сделки.
При покупке готового имущества — квартир на вторичном рынке, автомобилей или других дорогостоящих объектов — вы можете выбрать любой банк, предоставляющий услуги эскроу-счетов. Главное — подобрать финансовую организацию с наиболее выгодными условиями обслуживания.
В случае покупки квартиры в новостройке расчеты обязательно проводятся через эскроу-счет. Застройщик предложит вам банк из специального перечня, размещенного на сайте Банка России. Это список финансово устойчивых банков, имеющих право обслуживать сделки долевого строительства.
При работе со строительными компаниями по возведению индивидуального жилья также рекомендуется использовать эскроу-счет. Подрядчиков, готовых работать через защищенный счет, можно найти на таких платформах, как ДОМ.РФ, Домклик и других специализированных сервисах.
На этих площадках также представлены банки, готовые выступать посредниками в сделке. Они могут не только открыть эскроу-счет, но и предоставить ипотечный кредит на строительство дома.
Какие особенности у счета эскроу при покупке строящегося жилья?
Договоры эскроу полностью исключают риск потери и денег, и недвижимости. Механизм гарантирует сохранность средств до выполнения застройщиком всех обязательств.
Мотивация застройщика к соблюдению сроков строительства обусловлена особенностями получения финансирования. Застройщик многоквартирного дома получает доступ к средствам покупателей только после сдачи готового объекта, а подрядчик частного строительства — после регистрации права собственности заказчиком.
Большинство строительных компаний привлекают кредиты на возведение объектов в том же банке, где открываются эскроу-счета покупателей. Это стимулирует застройщиков к своевременному завершению проектов, поскольку они заинтересованы в скорейшем высвобождении средств для погашения кредитных обязательств.
Контроль банковских структур над целевым использованием заемных средств исключает возможность нецелевого расходования финансов. Банк тщательно отслеживает направления трат, связанных со строительством конкретного объекта, что предотвращает ситуации, когда средства одного проекта направляются на финансирование других.
Возврат средств при возникновении проблем со строительством осуществляется беспрепятственно. В случае банкротства застройщика или задержки сроков сдачи объекта покупатель гарантированно получает свои деньги со счета эскроу.
Особые условия действуют при строительстве частных домов. Заказчик имеет право расторгнуть договор с подрядчиком даже до завершения работ, например, при неудовлетворительном качестве строительства.
БКС Мир инвестиций