5 вопросов о ценах на недвижимость. Почему они такие

Ценообразование на рынке недвижимости интересует не только потенциальных покупателей квартир, но и инвесторов. Отвечаем на главные вопросы о том, как формируются цены на недвижимость, что влияет на их рост и падение.

Какие факторы влияют на ценообразование?

Цены на жилую недвижимость складываются из нескольких факторов:

• Расположение. Недвижимость в центре города, особенно мегаполиса, всегда будет стоить гораздо дороже, чем на окраине или в области, потому что она располагается в развитой городской инфраструктуре. Также конкурентным преимуществом обладают объекты, расположенные в популярных локациях с недостаточным объемом предложения.
• Качество инфраструктуры. Привлекательность объектов жилой недвижимости выше, если рядом есть все необходимые для жизни объекты социальной инфраструктуры (магазины, кафе, спортивные сооружения, детские сады, школы и прочее), благоустроенное окружение, а также удобная транспортная развязка.
• Архитектурные решения. Грамотная планировка пространства и привлекательный дизайн как вокруг, так и внутри объекта делают его более престижным и востребованным. Также цена во многом зависит от класса ЖК.
• Надежность застройщика. Застройщики с высокими стандартами качества, соблюдающие заявленные сроки сдачи объектов в эксплуатацию, пользуются большей популярностью и могут устанавливать относительно высокие цены на свои объекты.

На коммерческую недвижимость цены формируют следующие факторы:

• Специфика и уровень экономического развития региона, где находится объект.
• Проходимость и транспортная доступность объекта. От этого в том числе зависит потенциальная прибыль бизнеса собственников или арендаторов.
• Уровень ремонта.
• Наличие или отсутствие конкурентов поблизости.
• Наличие стабильного подключения к электрической сети и к иным инженерным коммуникациям.

Как девелоперы рассчитывают цены на квартиры?

Даже если учесть все вышеописанные факторы, сложно будет определить точную цену объекта недвижимости расчетным образом. Указанные критерии в основном помогают понять причины разницы в стоимости между разными объектами. Поэтому в случае самостоятельного анализа мы не сможем назвать более-менее четкую цену. Как в таком случае ее определяют девелоперы?

Поскольку каждый объект отличается своими уникальными характеристиками, заложенными в цену, девелоперы абстрагируются от них, чтобы оценить стоимость без учета этих особенностей. Далее они прибегают к расчету поправочного коэффициента. Считают, на сколько процентов изменится цена квадратного метра объекта у конкурента, если убрать какую-либо уникальную характеристику — например, расположение, инфраструктуру и т.д. Таким образом можно получить базовую цену конкурента.

Но ведь конкурентов много, нужно ли учитывать всех? Нет, как правило, берут данные тех, которые предлагают для приобретения больше объектов и недвижимость которых располагается рядом.

Почему цены на недвижимость сильно растут?

Ключевой внешний фактор, в зависимости от которого формируются цены на недвижимость, — уровень спроса. Он существует всегда, но, так как не каждый человек способен позволить себе покупку квартиры, большой вклад в рост спроса вносит степень доступности ипотеки.

Логика проста: если ставка находится на комфортном уровне, значит, многие захотят воспользоваться возможностью и купить недвижимость — соответственно, спрос увеличится. Также подогревают спрос льготные программы ипотеки с государственной поддержкой.

Далее срабатывает экономическая закономерность: если количество покупателей на рынке растет, а предложение недвижимости меньше спроса, товар становится дороже.

Выгодный старт в БКС: Кешбэк и акции в подарок новым клиентам

Инвестировать

Дисклеймер

В каких случаях цены на недвижимость могут падать?

На самом деле цены на недвижимость могут и снижаться, хотя это происходит гораздо реже. Спады в цене возникают в случае сильного устаревания объекта или качества конкретного помещения, снижения качества жизни в районе или городе, где он располагается, а также на фоне градостроительных и техногенных причин.

А еще цена на квадратный метр падает в случае серьезных экономических изменений, негативно влияющих на отрасль недвижимости. Яркий пример — на фоне пандемии COVID-19 в мае 2020 г. в РФ спрос на недвижимость сильно упал, соответственно, снизились и цены на нее.

Также снижение цен можно заметить во времена экономических рецессий и депрессий, когда люди не могут позволить себе такие покупки из-за снижения реальных доходов, что приводит к падению спроса на жилье.

От кого в большей степени зависит цена — девелопера или застройщика?

Девелопер отвечает за весь широкий спектр работ по строительству — от идеи до непосредственной продажи. Задача застройщика, в свою очередь, исполнить задуманное — построить объект. Иначе говоря, девелопер — организатор, а застройщик — исполнитель.

В некоторых случаях девелопер одновременно выступает и застройщиком, а после ввода жилья в эксплуатацию он берет на себя функции управляющей компании, что также требует определенных вложений. Так как спектр планов и целей девелопера гораздо шире, они несут больше расходов, которые нужно не просто покрыть, но еще и получить прибыль. На этом фоне вклад девелопера в цену недвижимости более весом.

Наценка девелопера на себестоимость выполненных работ может достигать 20%. Между тем потребитель перед приобретением недвижимости изучает девелопера как общеизвестный бренд, поскольку от добросовестности его работы зависит качество конечного продукта. Чем известнее и успешнее девелопер, тем выше спрос на его объекты. А, как мы помним, уровень цены сильно зависит от динамики спроса. Получается, что итоговая цена в значительной степени зависит именно от девелопера, его репутации и истории уже осуществленных проектов.

БКС Мир инвестиций