Личный кабинет

Легкая ставка на недвижимость - 3: инвестиции в REITs

2
в закладки
Поделиться

Завершаем нашу «сагу о REITs».

Ранее мы разъяснили, что это такое, описали особенности, преимущества и виды REITs. Сегодня речь пойдет о главном — инвестициях посредством этого инструмента.

В рамках обзора мы рассмотрим наиболее понятные способы вложений, не касаясь инвестиций в частные структуры и взаимные фонды.


Бумаги REITs

Бумаги публично торгуемых REITs подобны акциям и обращаются в большом количестве на рынке США, преимущественно на NYSE. В индекс S&P 500 входят около 30 подобных бумаг. Практически все они торгуются на «Санкт-Петербургской бирже», а значит, могут приобретаться на индивидуальный инвестиционный счет (ИИС). Торги по REITs проходят в стандартном для бирж режиме.

Топ-10 REITs, входящих в S&P 500, согласно капитализации


Все бумаги из таблицы торгуются на СПб, кроме Equity Residential.

Минимальный лот при покупке (как на Америке, так и на СПб) через ФГ БКС — 1 бумага. Комиссии при операциях с бумагами REITs аналогичны комиссиям по американским акциям. Налогообложение в целом аналогично обычным американским акциям, но есть один важный нюанс. С дивидендов, выплаченным REITs инвестору, фискальными органами США (IRS) взимается 30%-ный налог.


Как выбрать правильный REIT

С подробным списком бумаг REIT вы можете ознакомиться на сайте Национальной ассоциации риелторов США (NAREIT).

При подборе бумаг в портфель следует обратить внимание на следующие критерии.

• Структура активов. Позволяет понять, во что собственно вы вкладываетесь, и что наиболее подходит для нынешней стадии экономического цикла, а также насколько REITсоответствует вашей склонности к риску. В видах REITs мы подробно написали во второй части нашего материала.

• Дивидендная доходность. Из-за регуляторных особенностей (для справки: чтобы соответствовать характеристикам REIT, компания должна выплачивать не менее 90% налогооблагаемого дохода в качестве дивидендов) многие бумаги REIT характеризуются высокой дивидендной доходностью — около 4% годовых по индексу FTSE Nareit All, включающему 225 REIT. В некоторых случаях речь может идти о 6-10% годовых. Однако помним о более высоких налогах по этим выплатам.

• FFO (funds from operations). Представляет собой ключевую финансовую метрику для оценки REITs. FFO равна чистой прибыли, к которой прибавляется амортизация собственности и из которой вычитается прибыль (прибавляются убытки) от продажи объектов недвижимости. Является своего рода аналогом показателя денежных потоков.

FFO наиболее полезна в двух случаях. Во-первых, уровень выплаты дивидендов из FFO позволяет оценить устойчивость дивидендных выплат. Более 100% вряд ли приемлемо. Впрочем, все зависит от специализации REIT. Структуры с более консервативным портфелем, устойчивым к циклам экономики, могут позволить большие выплаты.

Второй вариант — мультипликатор P/FFO. Позволяет сравнить бумаги между собой, подобно P/E в традиционных случаях. При прочих равных, чем ниже мультипликатор, тем более привлекательна бумага.

Значение FFO можно найти в отчетности REIT. Обозначенные соотношения доступны в базах Reuters и Bloomberg. В открытом доступе их зачастую найти непросто. Желающие детально проанализировать REITs могут рассчитать их самостоятельно.

• Технический анализ. Не стоит подменять им оценку фундаментальных характеристик, но в случае ликвидных бумаг из S&P 500 теханализ может помочь с определением корректной точки для входа в позицию или выхода из нее.


Инвестиции в REITs посредством ETF

Самостоятельно выбрать «правильную» компанию для инвестиций непросто. Тем, кто боится ошибиться, лучше всего подойдут вложения в отраслевые биржевые фонды — ETF на недвижимость.

Exchange Traded Funds — биржевые фонды, которые инвестируют в определенные активы или их группы. По сути, они владеют базовыми активами и выпускают на них бумаги.

Из структур, базирующихся на REITs в США, наибольшими активами под управлением (около $34,6 млрд) обладает Vanguard REIT ETF (VNQ). Позволяет «купить» индекс MSCI US REIT и включает в себя 155 бумаг. Провайдеры взимаются комиссию за управление активами (expense ratio, она не платится отдельно, а просто учитывается в цене бумаги). В случае VNQ речь идет о 0,12% годовых (на 90% ниже среднего значения по группе аналогов).

Зато лидер по оборотам — iShares U.S. Real Estate ETF (IYR) с активами под управлением порядка $4 млрд — позволяет «купить» индекс Dow Jones U.S. Real Estate и включает в себя 124 бумаги. Expense ratio по IYR равно примерно 0,44%. В случае обоих ETF ежеквартально происходит выплата дивидендов.

Топ-5 Real Estate ETFs на рынке США

Источник: etfdb.com

Мы подводим к концу теоретическую часть «саги о REITs». В дальнейшем мы планируем разбор полетов в конкретных бумагах. Мы будем рады, если вы поделитесь этим материалом со своими друзьями в соцсетях!

Открыть счет


Оксана Холоденко,

эксперт по международным рынкам БКС Экспресс

2
в закладки
Поделиться
Зарегистрируйтесь, чтобы иметь возможность оставлять комментарии. Уже есть аккаунт? Войти
Восстановить пароль
Также можно войти или зарегистрироваться