Все котировки
Главная > Новости и аналитика > Легкая ставка на недвижимость -1: что такое REITs

Новости и аналитика

Легкая ставка на недвижимость -1: что такое REITs

Легкая ставка на недвижимость -1: что такое REITs

Модные фишки приходят и уходят. Мании сменяются паниками. Однако есть и альтернативный вариант. Речь идет о недвижимости – ценности на все времена.

Многие люди мечтают не просто обзавестись собственным недвижимым имуществом, но и прикупить дополнительные объекты, которые можно будет сдать в аренду.

Звучит неплохо, однако у недвижимости есть ряд особенностей, которые невыгодно отличают ее от многих биржевых инструментов. Прежде всего, это высокая стоимость объектов, их неоднородность, значительные транзакционные издержки, износ и недостаток ликвидности.

Инвесторам, неготовым к таким трудностям, стоит обратить внимание на бумаги фондов  (или трастов) недвижимости - Real Estate Investment Trust (REIT).


Что такое REIT

Real Estate Investment Trust – компания, которая владеет приносящей доходы недвижимостью или финансирует соответствующие операции.

Существует два основных вида REITs: долевые (Equity) и ипотечные (Mortgage). Долевые собирают ренту с принадлежащих им объектов, также возможно получение доходов от продажи недвижимости из портфеля. Инструмент этот позволяет инвестировать в портфель объектов недвижимости и получать регулярный доход от их эксплуатации.
Ипотечные – получают доход от инвестиций в ипотеку или ипотечные ценные бумаги, связанные коммерческой и жилой недвижимостью.  

Бумаги публично торгуемых REITs подобны акциям и обращаются в большом количестве на рынке США. Также бывают публичные, но не котируемые REITs, и частные структуры.


Особенности REIT

Чтобы соответствовать характеристикам REIT, компания должна:

- инвестировать минимум 75% совокупных активов в недвижимость;

- получать минимум 75% валового дохода от ренты, процентов по ипотечным вложениям, финансирующим реальную недвижимость, или от продажи недвижимости;

- выплачивать не менее 90% налогооблагаемого дохода в качестве дивидендов;

- выплачивать налоги в качестве корпорации;

- управляться советом директоров или попечителями;

- иметь не менее 100 акционеров;

- 5 или меньше лиц не должны владеть более 50% акций.   


Финансовые преимущества REIT

• Регулярный доход

Из-за регуляторных особенностей многие бумаги REIT характеризуются высокой дивидендной доходностью – около 4% годовых по индексу FTSE Nareit All , включающему 225 REIT. В некоторых случаях речь идет о 6-10% годовых. Напомним, что это доход в долларах США, намного выше, чем средняя дивдоходность S&P 500 (около 2%).

На длительных временных отрезках дивиденды способны заметно увеличить совокупную доходность терпеливого инвестора. Классический пример на американском рынке - индекс общей доходности S&P 500 Total Return, который с 1988 года прибавил около 1850%, по сравнению с +905% стандартного S&P 500 (данные Yahoo Finance).   

Подобный расклад еще более очевиден в случае REIT. На схеме сопоставлено разбиение индексов общей доходности Russel 3000 и FTSE NAREIT All US Equity по источникам прироста (накопленные дивиденды с учетом реинвестирования и кумулятивный рост бумаг с учетом реинвестирования).  



• Диверсификация

На длительных временных промежутках бумаги REITs имеют низкую корреляцию с остальным фондовым рынком США. Именно поэтому инвестиции в подобные бумаги способны снизить волатильность портфеля. Помимо этого, в REITs сделают портфель более разнообразным, позволив сделать ставку на рынок недвижимости.


• Страховка от инфляции

Как правило, стоимость недвижимости и рента увеличиваются вслед за инфляцией. По данным NAREIT, за последние 20 лет в 18 случаев увеличение дивидендов по REITs в среднем опережало рост потребительских цен. Пока потребительская инфляция в США низка (около 2% годовых), однако, рост долговой нагрузки Штатов способен усугубить ситуацию. 

Динамика индекса CPI в США за последние 100 лет


• Ликвидность

Это выгодно отличает бумаги REIT от прямых инвестиций в недвижимость, которые зачастую неделимы и имеют высокий барьер для входа. На рынке США обращается более 200 бумаг REITs, а за пределами Штатов – еще более 400.

Бумаги эти подобны акциям, являются биржевыми инструментами, по ним могут проводиться сделки в течение каждого торгового дня. REIT, разместившие бумаги на американских биржах, отчитываются перед Комиссией по ценным бумагам и биржам США (SEC).


Риски REIT

Как и акции, бумаги REIT подвержены рыночному риску. Помимо этого динамика их цен и дивиденды зависят от циклов на рынке недвижимости, состояния экономики и уровня процентных ставок.

Более надежными в этом плане являются REIT, ориентированные на предоставление площадей для сферы здравоохранения или, напротив, диверсифицированные структуры, которые имеют более стабильные источники доходов.

В случае ипотечных REIT, более схожих с финучреждениями, также присутствуют специализированные риски, прежде всего риск процентных ставок и кредитный риск.    


Это была вводная часть в мир REIT. В ближайшее время мы планируем опубликовать обзоры, посвященные видам REIT, а также инвестициям посредством этого инструмента.

Оксана Холоденко,
эксперт по международным рынкам БКС Экспресс

  • Александр
    Хотелось бы увидеть список REIT на Санкт-Петербургской бирже и обзор аналогов REIT на ММВБ (кроме префов ЦМТ).

    13.11.2017

    16:03

    Нравится

  • Холоденко Оксана (БКС)
    Добрый день! По REITs СПб будет информация в третьей части материала. Перед вами часть 1 - вводная.

    13.11.2017

    16:05

    Нравится

  • profitinvestor
    Очень интересно. Жду следующих частей.Спасибо

    13.11.2017

    16:18

    Нравится

  • марина
    А налоги не 30%, или я ошибаюсь?

    13.11.2017

    22:07

    Нравится

  • deaver
    Для нерезидентов США какие взимаются налоги при выплате дивидендов? Как найти эти акции на рынке США и Европы?

    14.11.2017

    09:54

    Нравится

  • Холоденко Оксана (БКС)
    Да, налог на дивиденды по амер бумагам - как правило, 30%.

    14.11.2017

    14:07

    Нравится

  • Холоденко Оксана (БКС)
    Найти можно в базе NAREIT. Подробнее см. следующие части.

    14.11.2017

    14:08

    Нравится

  • Холоденко Оксана (БКС)
    Имела ввиду амер REIT

    14.11.2017

    15:07

    Нравится

Чтобы написать комментарий, необходимо авторизоваться.

Другие новости

Итоги торгов. Ралли на мировых площадках не оставило нам других вариантов

Потанин лишь внес дополнительную неопределенность

Вечные инвестиции? Как изменился портфель Баффета за последние пару лет

Завтра последний день для покупки Магнита под SPO

NVIDIA: куда смотрят акции?

Задать вопрос

 

Получить консультацию

Для того, чтобы получить консультацию и воспользоваться инвестиционной идеей или узнать о других возможностях на фондовом рынке, оставьте свой контактный номер телефона. Наш специалист свяжется с Вами в ближайшее время.

 

Показать котировки
22:34
вторник, 21 ноября 2017

Авторизация

Для доступа к закрытым разделам сайта введите свои логин и пароль или зарегистрируйтесь. Если Вы являетесь клиентом ООО «Компания БКС», то можете использовать логин и пароль от личного кабинета. Авторизация с клиентским логином дает право на просмотр котировок Российского рынка без 15 минутной задержки (при условии наличия Вашей регистрации в соответствующей торговой системе).

Войти с помощью:

Данные передаются по защищенному протоколу

Авторизация (Шаг 2)

Введите Имя для отображения на сайте

 

Вход

Для входа на вебинар укажите:

Узнавайте новости первыми!

Подпишитесь на утреннюю рассылку БКС Экспресс и будьте в курсе самых актуальных новостей с рынков.