И все-таки, что выгоднее: инвестиции в недвижимость или акции

Рынок жилья остывает. С апрельских максимумов средняя стоимость метра в столице откатилась вниз более чем на 5%. Суммарно снижение продолжается пятый месяц подряд, несмотря на поддержку со стороны ипотеки. Оценим ситуацию стратегически: сколько можно заработать, если вовремя переложиться в акции.

Чем хороша недвижимость

Есть много вариантов стратегий с жилыми и нежилыми объектами, но все они работают только на локальном рынке: в конкретном регионе, городе или районе, где в данный момент есть спрос.

Если весь рынок остывает, то даже в проверенных локациях шансы заработать резко снижаются. Так, среди самых продаваемых в прошлом году комплексов Москвы скидки сейчас достигают 10%, в менее ликвидных доходят до 25%.

 

Держаться за недвижимость на таком рынке имеет смысл, если инвестор готов пересидеть просадку, которая в России обычно длится от 5 до 7 лет, либо его устраивают низкие ставки доходности в аренде. Сейчас это до 5–6% годовых.

Главный плюс недвижимости — стабильность. Даже на падающем рынке максимальная просадка редко достигает 20% в рублях. С поправкой на инфляцию потери могут быть выше, но в любом случае инвестор сохранит большую часть вложенной суммы.

Недвижимость против акций

Самый доходный инструмент на рынке — акции. Это доказано многолетней историей российской и зарубежных площадок. В среднем за последние 20 лет голубые фишки РФ с учетом дивидендов обгоняли рост цен на жилье на 18,9% ежегодно (расчет приведен в таблице).

Этот результат получен на основе ежеквартальных замеров за предшествующий год. То есть инвестору, чтобы заработать на акциях больше, чем в недвижимости, не обязательно держать их годами: достаточно вложиться на срок от 12 месяцев.

 

При этом основной аргумент в пользу недвижимости — надежность — справедлив только в периоды роста. Если провести схожие расчеты (ежеквартально) по ценам на жилье, то вероятность выйти в плюс с квартирой составляет лишь 70% против 80% в акциях. Это фактор в пользу выбора ценных бумаг.

Из всех классов недвижимости наиболее стабильна в плане роста элитная недвижимость: за последние 20 лет более чем в 90% случаев она давала плюс на сроках в один год. Но и там результат размывается со временем: при покупке на три года акции дают прирост чаще, чем элитка.

 

Выводы

1. Рынок жилья остывает, цены отходят от недавних пиков, снижение ипотечных ставок не помогает.

2. Исторически акции более доходны, чем недвижимость — в среднем на 19% в год с учетом дивидендов.

3. Надежность недвижимости играет против инвестора на падающем рынке: просадки могут длиться по 5–7 лет, а шансы выйти в плюс даже за три полных года составляют всего 70% (в акциях — выше 80%).

4. Чтобы обыграть исторический рост недвижимости, достаточно собрать портфель из нескольких топовых акций. В частности, среди бумаг, показывавших лучшие результаты в прежние годы, у нас положительный взгляд:

• Сбербанк (Держать. Цель на год: 180 руб. / +51%)
• Норникель (Держать. Цель на год: 22000 руб. / +49%)
• Татнефть-ао (Покупать. Цель на год: 620 руб. / +56%)
• Магнит (Покупать. Цель на год: 7300 руб. / +45%)

БКС Мир инвестиций