Среднесрочные тренды
21 сентября в 13:56
Зельцер Михаил
Эксперт БКС Экспресс
Все статьи

Снижение ставок завершилось. Продавать акции строительных компаний?

0
Поделиться

Цикл монетарного смягчений Центробанка рискует встать на паузу, кредитные ставки прекратят снижение, а привлекательность дорогостоящих товаров длительного пользования уменьшится. Под усиленным давлением могут оказаться акции девелоперов, у которых в структуре продаж львиная доля отводится на ипотеку. Да и сама специфика строительной отрасли завязана на стоимости займа.

Всему есть предел

В сентябре ЦБ в очередной раз понизил ключевую ставку — до 7,5%. Судя по настрою регулятора, тренд на удешевление фондирования, завершен.

Это не говорит о том, что ЦБ сразу начнет повышать ставку. Но прежней мягкости ждать не приходится — инфляционные ожидания перестали снижаться, а дефляция последних месяцев, скорее всего, прекратится в ближайшие недели на фоне сезонного фактора, вероятного ослабления рубля и геополитики.

За ставкой фондирования последуют и остальные метрики кредитно-депозитного рынка: падение доходности банковских вкладов остановится, темп удешевления кредитных ресурсов замедлится, а привлекательность ипотеки снизится.

Чем недоволен ЦБ

Эльвира Набиуллина после заседания 16 сентября пообещала принять меры к застройщикам, которые используют маркетинговый ход околонулевых ставок по ипотеке, тем самым вводя в заблуждение заемщиков.

По сути, девелоперы в связке с банками продают квартиры по завышенной цене, прикрывая это якобы «бесплатной ипотекой». После чего застройщик и кредитная организация делятся единоразовой компенсацией.

В феврале в ЦБ уже отмечали риски роста цен на жилье на фоне ипотечного бума. На фоне событий начала весны, для поддержания строительного сектора и банков, в марте ЦБ был вынужден отменить все надбавки за риск по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ).

Сейчас, по словам главы ЦБ, рыночные ставки по ипотеке в стране не могут быть ниже ставок долгосрочных ОФЗ. А в последние месяцы строительные компании стали предлагать ипотечные программы без первоначального взноса и в рассрочку. Это однозначно повышает уязвимость кредитных портфелей банков.

На фоне всего изложенного ЦБ с 1 декабря 2022 г. устанавливает надбавку к коэффициенту риска по ипотечным кредитам в рублях. Мера должна снизить вероятные риски банковского сектора. Для строительных компаний введенные ограничения могут обернуться потерей части покупателей, не обладающих достаточной финансовой стабильностью. Бумаги застройщиков становятся более рисковыми.

Реакция акций девелоперов

Падение акций застройщиков стартовало сразу после оглашения ключевой ставки и усилилось на фоне комментариев руководства ЦБ. За три сессии акции девелоперов показали опережающую динамику падения к рынку: Самолет -24%, ПИК -22%, ЛСР -21%, Эталон -20%. При этом индекс МосБиржи с максимума 16-го к минимуму 20 сентября терял -11%.

Конечно, большая часть распродаж пришлась на вторник, когда обнажились и фискальные, и геополитические риски. Однако двукратное превышение темпа падения бумаг строительных компаний как раз говорит о факте снижения интереса инвесторов именно к данному сегменту рынка акций. Учитывая сложный фон, слабость бумаг девелоперов может сохраниться на среднесрочном горизонте. Правда, и технические отскоки сильно перепроданных в последние сессии акций никто не отменял.

Так ли все критично

Ипотечные ставки как на первичном, так и на вторичном рынках были достаточно стабильны, даже в условиях весеннего шока. Объемы сделок в апреле-мае в моменте падали на 70%, что было связано с ростом общей неопределенности. К августу показатели выдачи кредитов уже были в 1,5 раза выше кризисных весенних значений.


Строительные компании имеют существенный вес ипотечных программ в портфелях. На долю таких продаж у Самолета приходится 79% сделок, а ПИК по итогам 2021 г. реализовывал так до 75% жилья. Динамика бумаг на фондовом рынке тесно коррелировала с тенденциями рынка недвижимости. Мощный провал весны в акциях достаточно быстро перерос в резкое восстановление акций, от 50% до 100%. Правда, в последние дни значительная часть полугодового подъема цен акций уже потеряна.

Скорее всего, низкие ставки по-прежнему будут привлекать желающих улучшить свои жилищные условия, хотя темп развития сегмента, скорее всего, снизится. На фоне очередного скачка неопределенности на внешнем контуре часть граждан предпочтут взять паузу, как это было весной. А это может негативно отразиться на рыночной стоимости корпораций. По крайней мере, ожидания участников рынка будут диктовать цены бумаг, и в краткосрочном периоде акции продолжат испытывать давление.

Кто интереснее

Рыночный шум на время приводит к потере ценовых ориентиров, однако фундаментальные вводные не меняются столь быстро, как котировки на бирже.

У Самолета и ПИКа 3/4 продаж зависят от ипотечного спроса — сейчас это фактор давления на котировки. У ЛСР доля ипотечных сделок в 2021 г. ниже, около 67%, но со временем в компании могут вернуться к вопросу дивидендов, а это положительный фактор. Отсутствие долга у Эталона позитивно с точки зрения общего восприятия изменения ставок фондирования на стоимость корпорации.

С точки зрения внутренней стоимости, по мнению аналитиков БКС Мир инвестиций, актуальные потенциалы бумаг следующие:

• Эталон (Покупать. Цель на год: 130 руб./ +120%).
 ПИК (Покупать. Цель на год: 1140 руб./ +70%).
• Самолет
(Покупать. Цель на год: 4000 руб./ +45%).
• ЛСР
(Держать. Цель на год: 660 руб./ +25%).

БКС Мир инвестиций

0
Поделиться

Комментарии