Личный кабинет

Почему инвестирование в акции и облигации выгоднее, чем вложения в недвижимость?

19
в закладки
Поделиться

Куда вложить средства на несколько лет, чтобы получить достойную прибыль? Многие приобретают один из самых надежных активов — недвижимость. Действительно, квартира или дом традиционно считаются надежным вложением. Даже если к моменту продажи цены снизились, то потери обычно оказываются небольшими. Людям всегда нужно где-то жить, вне зависимости от экономической ситуации в стране. Периоды снижения на рынке недвижимости не приводят к такому обвалу цен как в случае с аналогичными периодами на фондовом рынке.

Но что делать, если вы ищите более прибыльный источник дохода? Если вы предпочитаете надежные инвестиции, то облигации или портфель из «надежных» акций вполне могут конкурировать с покупкой недвижимости. При вложениях на срок от нескольких лет риски покупки ценных бумаг заметно снижаются. Если акции компании имеют потенциал для роста по фундаментальным причинам, то на длинном горизонте они покажут прирост с большей вероятностью. Периоды спада при этом являются временными, после чего акции продолжают расти.


Сравнение доходности рынков

Зачем инвестировать в акции или облигации, если можно купить недвижимость? Разберемся, какой доход принесли эти активы за последние 5 лет, в период с начала 2014 г. по конец 2018 г. На графике показана динамика изменения различных инструментов на примере инвестирования 1 млн. руб. Вложив средства в недвижимость, ваш доход к концу срока составил бы всего 365 тыс. руб. (+36,5%), в то время как акции принесли бы вам более 1 млн. руб. (+103,6%). Расчеты основаны на следующих показателях:

- средняя стоимость 1 кв. м и средний размер арендной платы за 1 кв. м по России (недвижимость);
- Индекс МосБиржи полной доходности* (акции);
- Индекс государственных облигаций и Индекс корпоративных облигаций Мосбиржи (облигации).

* Включены выплаты дивидендов и вычтены налоговые выплаты


Государственные облигации обеспечили доход 460 тыс. руб. (+46,6%), корпоративные облигации — 518 тыс. руб. (+51,8%). Оба вида облигаций оказались прибыльнее недвижимости и инфляции (41,6%).

Золото в рублях является лидером по доходности за период с начала 2014 г. по конец 2018 г., что объясняется сильным ослаблением рубля по отношению к доллару. В долларовом эквиваленте золото показало посредственную динамику — всего +6,4%. Аутсайдером, показавшим отрицательную доходность (-2,3%), оказалась недвижимость без учета аренды (изменение стоимости).


Рассматривая динамику ежегодной доходности, можно увидеть, что облигации упали только по итогам 2014 г. Акции показывали прирост за исключением лишь 2017 г. Недвижимость с учетом аренды приносила небольшую прибыль на протяжение всего периода. Не смогли опередить инфляцию:

- акции и облигации в 2014 г.;
- недвижимость с учетом аренды в 2015-2016 г.;
- акции в 2017 г.;
- государственные облигации в 2018 г.

Рынок жилья обогнал по доходности акции и облигации только в 2014 г., а также рынок облигаций в отдельности в 2018 г. Необходимо отметить, что средняя стоимость недвижимости в чистом виде большую часть времени падала и смогла опередить инфляцию лишь в 2018 г.

Приведенные расчеты являются усредненными. Доходность индивидуального портфеля ценных бумаг может отличаться в большую или меньшую сторону. Тем не менее за последние годы фондовый рынок был в среднем прибыльнее недвижимости.

Рынок акций и облигаций несет в себе намного больший потенциал для заработка в отличии от рынка жилья на длинной дистанции. При этом обдуманный подход к инвестированию позволит сократить риски до приемлемого уровня, исходя из ваших финансовых целей.

Источники статистики: Федеральная служба государственной статистики, Domofond.ru

ИНВЕСТИРОВАТЬ

БКС Брокер

19
в закладки
Поделиться
Обсуждение 19
Павел Тенсин (БКС)
27 июня 2019. В 14:49
За отдельно взятые периоды доходность недвижимости может обогнать Индекс МосБиржи, но статистика последних лет говорит о другом. Также не стоит забывать, что индивидуальный портфель бумаг вполне может показывать доходность выше рынка в целом – в этом заключается смысл его составления.
Павел Тенсин (БКС)
27 июня 2019. В 14:45
Все зависит от вашей стратегии. Если вы не готовы пересматривать портфель с достаточной регулярностью, то шорты могут быть «опасны». Заголовок не должен включать в себя условия, тем более такие очевидные
павел
27 июня 2019. В 14:29
Павел, заголовок крайне недвусмысленно говорит, что "инвестирование в акции и облигации выгоднее, чем вложения в недвижимость". И там нет ни слова про пятилетку и условия. Дальше об этом, конечно, написано. В свой расчет по доходности я включил коммуналку, налог на недвигу и всякую мелочевку. Какая аммортизация, если квартира сейчас стоит дороже, чем стоила? Не сильно, но порядка дохода от года аренды. +я не учитывал налоги с фонды (как минимум, на дивы) и налоговый вычет за квартиру. ДД ммвб только три года из 11 првысила 5%. В основном в последние. А шорт на нашем рынке ИМХО может быть только на тотальном обвале или при арбитраже. Уж больно веселые корнеры регулярно бывают.
Павел Тенсин (БКС)
27 июня 2019. В 10:52
Алексей, верно, средняя див. доходность по акциям в Индексе МосБиржи – около 5-6%. И поводу ухудшения на рынке жилья и доступности ипотеки склонен согласиться. павел, если вы рассчитываете на падение определенных бумаг, нет никакой проблемы составить портфель, включающий в себя короткие позиции
Павел Тенсин (БКС)
27 июня 2019. В 10:36
павел, с 2000 г. Индекс МосБиржи вырос в 10,92 раз, в то время как стоимость 1 кв. м. в среднем по России – в 8,75 раз. Отмечу, что в данной статье не учитывались издержки по жилью: платежи, непредвиденные расходы, амортизация. Ваша претензия по поводу заголовка кажется странной, поскольку никакой актив не может быть безусловно доходнее другого. Повторюсь, показывается возможность обогнать доходность. В статье доступно объясняется, что все зависит от ряда факторов: ваш портфель, срок вложений, риск-профиль и т.д.
fb-2876129082459597
27 июня 2019. В 09:39
Всем добрый день! Коллеги, а что думаете про схему: купить вторичку в ипотеку под сдачу? С доходов от сдачи выплачивать ипотеку, плюс можно добавлять сверху чтобы быстрее закрыть. Т.е. получается, что покупаете квартиру за пол цены... В дальнейшем можно этот доход направлять на фондовый рынок. Риск вижу глобально один- простой квартиры, если не будет арендаторов. Есть у кого подобный опыт?
павел
27 июня 2019. В 09:27
И да, я нисколько не идеализирую данный метод инвестирования. Иначе, что бы я тут делал. Но и откровенное натягивание пернатых не глобус под такими заголовками - перебор. Особенно в предверие очередного обвала, из которого многие уже не выйдут. А по поводу дивитикеров, они не так безопасны, как считается. Какраз имел прекрасный опыт в прошедшем году, пойдя под отсечки в Энел, Волге и ЦП. Купите один дивгеп и получите еще два абсолютно бесплатно :) В результате многие в шоке скидывали на лоях. В моем случае благо жадность не победила и имел возможность нарастить лимиты в два-три раза, усредняться и сдавать на отскоках. Недавно прикрылся окончательно и перекрестился. Свои 10% "дивов" в оконцовке я, конечно, получил. Но проклял все. И если зашел бы на все и не спекулировал - до сих пор бы был в ударниках крайне северного совхоза. Кстати после этого я не успокоился и в среднем по 1700 вошел в Башпреф. Тоже спекулировал и в оконцовке вышел под 1800, после облома. А как оно вошедшим по 1950?
павел
27 июня 2019. В 09:06
Алексей, Вы бы лучше свои выкладки проверили. Откуда ж у Вас дд по мамбе такая волшебная? Она средняя за период будет хорошо если 4%, а по сложному близко не даст и их. Но б-г с ним, возьмем 4. Это даст ~50% за 11 лет. Если без налогов. Рост мамбы еще 42%, снова без налогов. Итого за 11 лет это даст ~113% или 7% сложной дд. По квартирке, купленной в конце 2007 родителям, они стабильно получали 7% чистого, даже побольше. Но Вы почему-то считаете, что деньги у них лежали на той же квартирке, под подушкой. А они шли на валютные вклады и в офз. У них какраз оно разбито на примерно равные доли (недвига-валюта-офз). И на круг оно принесло всяко не меньше, чем рекапитализация в недвиге. По поводу "бык-овцу" я, конечно, погорячился. Но и риски инвестирования в эти инструменты несоизмеримы. А доходность, как видите, не меньше.
Алексей
26 июня 2019. В 22:10
"1,71Х1,42=2,43, или 143%", опечатка.
Алексей
26 июня 2019. В 22:04
павел, вы прежде чем делать такие громкие заявления "недвига за 11 лет покроет мамбу", хотя бы на статистику глянули. Даже если брать истор. макс ММВБ 1950 п в 2008 г., то он с тех пор вырос на в 1,42 раза. Плюс див. доходность если даже 5% в год, то по сложному % - ещё 71%, или 1,71Х1,42=2,43, или 343% или 8,4% годовых. Теперь недвига, средняя стоимость которой сейчас на уровне макса 2008 в рублях (индекс сайта irn.ru). Даже если на аренде отбивали чистыми 10% - это было бы очень неплохо. А по сложному % это всего 7% годовых (т.к. в отличие от фондового рынка вы не можете эти 10% каждый год капитализировать, вкладывая в недвигу). А в последние годы из-за снижения реальных доходов граждан, выросшей естественной убыли населения, демографического провала 90-х, из-за которого сейчас меньше молодых семей, а также из-за дешевой ипотеки перспективы сдачи жилья и роста его стоимости все хуже! А если составить портфель перспективных дивбумаг, да не покупать на хаях перед кризисом, а сразу во время него - недвига становится худшим вложением даже по сравнению с депозитами в банка!
павел
26 июня 2019. В 20:39
Павел, название статьи натурально тянет на заголовок какой-то желтушной газетенки. Вы же лучше меня знаете, чем отличаются заголовки нормальной прессы и всевозможного непотребства. Если берется сравнение за период, надо так об этом и писать. Или хотя бы писать это как-то аккуратнее, чем A и Б лучше В. И дьявол - он в деталях. По вашим же графикам видно, что акции и облиги опережают недвигу по доходности примерно половину от выбранного Вами периода. А если взять динамику за 11 лет? Там недвига покроет мамбу как бык овцу.
Павел Тенсин (БКС)
26 июня 2019. В 18:48
Роман, да, если говорим об инвестициях в недвижимость, то это диверсификация. Ждать высокой отдачи от вложений исключительно в недвижку не стоит
Павел Тенсин (БКС)
26 июня 2019. В 18:45
Павел, о каком заявлении идёт речь? Название статьи это предисловие к расчётам, которые показывают, что за определённый промежуток времени российский рынок акций и облигаций показал более привлекательную доходность. В выводах говорится о большем потенциале заработка, который безусловно будет сопровождаться рисками в зависимости от вашей стратегии
роман
26 июня 2019. В 17:23
Народ, вы о чем? Даже покупка книги-это инвестиция в знания. А для тех, кто считает недвижку выгодной, доход от сдачи ниже чем по депозиту, ликвидность малая, риски есть, они просто другие, помимо всего добавьте коммуналку и пр. А облигации, помимо всего, с купонов можно докупать, и увеличивать свою доходность. Недвижка только для жилья, или дивесификации
павел
26 июня 2019. В 16:55
Очень тенденциозное заявление. Непростительное даже, ИМХО. Как говорит народная мудрота, дорого яичко ко христову дню. В один момент один и то же актив может сделать немыслимо богатым, как и бомжом в другой момент. Все определяют как точка входа, так и точка выхода. Многие любят брать удобные для своей теории периоды. Кроме того, недвига недвиге - чудовищная рознь. Примерно на столько же, на сколько различные акции и облиги на фонде. Разговор ни о чем, чисто экскурс в исторью сферических коней в вакууме. Но под крайне противоречивой вывеской.
виталий
26 июня 2019. В 16:41
Недвижимость - это не инвестирование, а скорее сбережение. Цена на недвижимость если и растет, то на уровень инфляции. Так же, как и аренда. Без инфляции кратного роста стоимости метра или ставки аренды никогда не будет. А ценные бумаги - это совсем другой инструмент, и это уже инвестиция. Не понятно, о чем тут спорить. К тому же недвижимость - всегда неликвид, а сдача жилья - всегда риск. У недвижки один плюс - это стабильный денежный поток. А бетонная коробка как физический объект - весьма сомнительный плюс. Но людей, которые свято верят в сдачу квартиры как в средство инвестиции, не переубедить. Другое дело - коммерческая недвижимость или бизнес на сдаче квартиры/комнаты посуточно и т.п. Но это уже скорее бизнес, совсем другая ситуация и другое отношение к объекту.
Павел Тенсин (БКС)
26 июня 2019. В 16:09
Александр, что значит отказаться от недвижимости? По поводу спекуляций: следует разграничивать спекуляции и портфельное инвестирование. uid-51390, статистика стоимости аренды 1 кв. м ранее 2013 г. отсутствует. Сравнение за последние 5 лет показывает что возможность большего заработка есть. Это не означает, что в другие периоды или для портфелей со структурой активов, отличной от индексов, доходность будет такой же.
uid-51390
26 июня 2019. В 15:34
Почему в своем обзоре Вы взяли именно этот период? Инвестирование, а тем более в недвижимость подразумевает под собой длительный срок. Вы бы сравнили 2010 - 2015 год. Как там акции сбера себя вели? Какой там рост? Не выхватывайте удобные для Вас периоды.
Александр
26 июня 2019. В 15:28
Недвижимость - материальный актив, а облигации и акции даже не бумажки уже, а так пустое место, спекулятивный инструмент. И надо быть полным идиотом, что бы отказаться от недвижимости в пользу этой фикции.
Зарегистрируйтесь, чтобы иметь возможность оставлять комментарии. Уже есть аккаунт? Войти
Восстановить пароль
Также можно войти или зарегистрироваться