Как не стать жертвой мошенников при аренде квартиры
Аренда — один из самых популярных и доступных вариантов решения жилищного вопроса. Однако в этом сегменте очень распространены мошеннические схемы. Наверняка многие, кто снимал квартиру, испытывали чувство тревоги — все ли хорошо с договором, не обманут ли с арендой.
С юристом и риелтором рассказываем о том, как обезопасить себя от мошенников и что делать, если попались на уловку.
Договор — главный фактор
Так называемые «лазейки» в договоре — излюбленные просторы для мошенников. Например, крупный штраф за предупреждение о съезде на день позже указанного срока или отсутствие возврата средств, уплаченных на пару месяцев вперед, при расторжении договора по инициативе арендодателя.
При заключении какой-либо сделки, будь то купля-продажа, оказание услуги, аренда и прочее, самой важной деталью является грамотно составленный договор. Знающий человек или специалист подписывает только тщательно изученные и скорректированные для обоюдной выгоды документы.
Например, при съеме квартиры необходимо составлять отдельный документ с описью и характеристикой имущества. Ему редко уделяют должное внимание, вследствие чего возникают конфликтные ситуации и возможность потери в деньгах при выезде из квартиры.
Тем, кто впервые арендует жилплощадь, нужно знать основные детали, на которые необходимо обратить внимание. Об это рассказывает юрист Кирилл Пташкин:
«При заключении договора аренды требуется проверять и обращать внимание на следующие пункты:
- срок действия (обычно 11 месяцев во избежание обязательной регистрации)
- размер оплаты, порядок и сроки внесения (возможность перевода на карту, расписка при наличных расчетах)
- коммунальные платежи — кто за что отвечает (по счетчикам, за капремонт, содержание жилья и прочее)
- ответственность сторон за повреждение имущества, а также в случае наступления страхового события
- штрафы и неустойки за просрочку оплаты, нарушение порядка, шум
- обеспечительный платеж (депозит) — размер, условия возврата, в каких случаях удерживается (например, порча мебели, неоплата последнего месяца). Стандартной практикой является внесение депозита в размере стоимости последнего месяца аренды
- право владельца посещать квартиру с целью проверки ее состояния в присутствии арендатора
- права на проживание третьих лиц — родственников, друзей, гостей
- порядок досрочного расторжения договора — сроки уведомления, компенсации, основания для расторжения
- акт приема-передачи с указанием состояния квартиры, подробным перечислением техники, мебели».
«Опись имущества не является обязательным условием для заключения договора аренды, но является хорошим подспорьем в случае возникновения конфликтных ситуаций. Рекомендуется делать опись всей мебели в текстовом формате — это может быть таблица с описанием предметов, их состояния (всегда указывайте разные недочеты (например, есть сколы, порезы, пятна и так далее).
Дополнительно или отдельно к таблице сделайте таблицу с фотографиями, в которой каждый объект будет зафиксирован с разных сторон. Главное, чтобы можно было определить состояние и недочеты (если они есть)».
Риелтор указала еще пару пунктов, которые следует заранее определить и указать в договоре:
«Многие собственники сразу отмечают, что квартира после клининга, и, соответственно, при выезде жильцов хотят получить жилплощадь также после профессиональной уборки. Во избежание конфликтных ситуаций на этой почве заранее уточните и пропишите в договоре услуги клинеров и химчистки.
Также проверьте документы, подтверждающие собственность, зафиксируйте условия пересмотра арендной платы и возврата залога при выезде».
Услугами риелторов в наши дни пользуются довольно часто, при этом сам специалист не обязан обладать высшим юридическим образованием. Нужно ли присутствие риелтора при подписании договора аренды и будет ли от этого толк в спорных ситуациях?
«Несомненно, опытный риелтор разбирается в деталях таких договоров, однако без юридического образования такой человек мало чем сможет помочь. Если есть сомнения касаемо договора, то больше пользы принесет обращение к юристу и подписание документа в его присутствии. В конце концов главная задача риелтора — предоставить базу объектов, тем самым сэкономив ваше время», — объясняет риелтор.
Что делать, если не возвращают залог?
Отказ в возврате залога без весомых причин тоже является распространенной формой мошенничества. Многие собственники злоупотребляют тем, что условия возврата залога весьма расплывчаты.
Бывает так, что при выезде из квартиры арендодатель отказывается возвращать залог, несмотря на то, что арендатор не нанес никакого ущерба или привел все в порядок. Например, заменил сломанную дверцу от стиральной машинки.
Собственник может указывать на незначительные повреждения, которые были еще до въезда или появились не по вине арендатора — например, потертости на розетке, потрескавшийся от времени пластиковый подоконник. Такие повреждения подходят под термин «нормальный износ».
Кирилл Пташкин уточняет:
«Даже если договор был изначально составлен с пробелами, вернуть залог помогут: сбор доказательств, фото/видео при заселении (если есть), переписка с арендодателем (например, где он признает, что повреждения были), свидетельские показания (гости, соседи, кто видел состояние квартиры), акт приема-передачи (если подписывался, даже без деталей).
Попробуйте договориться, например, направьте письменную претензию (лучше заказным письмом с уведомлением), требуя вернуть залог и указав, что повреждения были до вас, либо предложите встретиться и обсудить (если арендодатель адекватный, иногда проще решить без суда)».
Если договориться не получается — обращайтесь в суд
Даже с «неправильным» договором можно выиграть, поэтому, если есть доказательства, подавайте иск в мировой суд (если сумма залога до 100 тыс. руб.) или районный (если депозит больше).
Суд будет смотреть на:
- Факт передачи залога (квитанция, расписка, перевод).
- Состояние имущества до и после (ваши фото против его обвинений).
- Отсутствие акта приема-передачи — играет против арендодателя, так как он не подтвердил изначальное состояние.
«Требуйте возврата залога с процентами за пользование деньгами (ст. 395 ГК РФ), а также компенсацию судебных расходов», — добавляет юрист.
Когда угрожают судом
Что делать, если не составляли опись имущества с характеристиками, а арендодатель за «нанесенный ущерб» требует средства сверх залога? Например, собственник может угрожать вызовом участкового, оценщика и подачей заявления в суд.
Прежде всего необходимо понимать, что собственнику еще предстоит доказать свои обвинения. Полученные оценщиком данные не будут иметь никакой доказательной силы.
Если арендодатель угрожает судом, требуя деньги, то его действия неправомерны. Когда мошенники подобным образом пытаются «разжиться», скорее всего, в суд они не пойдут и это лишь способ убедить арендатора заплатить. Попытка собственника через суд получить деньги от арендатора при условии, что вины последнего нет, является злоупотреблением законом в мошеннических целях.
Конечно, для каждой конкретной ситуации необходима консультация опытного юриста, однако есть универсальные действия для урегулирования конфликта и защиты своих интересов. Что делать, если угрожают судом?
1. Не паниковать и не платить
- Если вы уверены, что не портили имущество, не соглашайтесь на «добровольную» компенсацию.
- Без решения суда арендодатель не может принудительно взыскать с вас деньги.
2. Требовать доказательств
- Попросите предоставить акт осмотра (если его нет – его требования голословны).
- Потребуйте фото/видео «до» и «после» (если их нет – значит, он не может подтвердить, что повреждения новые).
3. Готовьтесь к суду — собирайте свои доказательства:
- Фото/видео при заселении и выезде.
- Переписку, если арендодатель ранее признавал, что повреждения были.
- Свидетельские показания, например, друзья, которые видели квартиру при заезде.
- Пишите встречную претензию с требованием вернуть залог, если он не возвращен.
4. Если суд все же начался — настаивайте на том, что:
- Нет акта приема-передачи — арендодатель не подтвердил исходное состояние.
- Нет доказательств, что ущерб нанесен именно вами.
- Залог — это предельная сумма ответственности, если в договоре нет иного.
«Без описи и акта приема-передачи арендодателю крайне сложно что-то взыскать. Если он угрожает судом — скорее всего, это блеф, но нужно быть готовым дать отпор.
Лучшее решение — не доводить до конфликта, а именно — всегда фиксировать состояние квартиры при заселении: фото и акт с подписями. Если арендодатель продолжает давить — можно обратиться за бесплатной консультацией в Роспотребнадзор или к юристу», — в заключение добавил Кирилл.
БКС Мир инвестиций
