Инвестиции на финансовых рынках или недвижимость: что выгоднее?

Представьте себе, что у вас есть 10, 20, 30 миллионов рублей и вы стоите перед выбором: вложить все в квартиру либо инвестировать на финансовом рынке. Что выбрать? С одной стороны, недвижимость — это «понятные» кирпичики, которые никуда не денутся. И сам процесс тоже ясен: купил квартиру, сдал в аренду — и получаешь доход в виде регулярных выплат и возможного прироста стоимости объекта. Но так ли все идеально?

Что лучше спасет от инфляции?

Если мы посмотрим на график роста цен на недвижимость на примере Москвы за последние 10 лет, то средний темп роста был около 4,2% годовых. Добавим еще среднюю арендную доходность на уровне 5–6% годовых и получим в среднем 9–10% годовых совокупной доходности. При этом средняя инфляция в течение этих 10 лет была около 10% годовых. То есть с недвижимостью вы бы просто сохранили свой капитал.

Если сравнить результаты за 10 лет Индекса МосБиржи полной доходности, который включает и дивиденды, и их реинвестирование, средняя доходность у вас была бы на уровне 25% годовых. Причем этот результат за 10 лет вы бы получили даже с учетом серьезной коррекции 2022 г.

Так что в акциях вы смогли бы обогнать инфляцию в 2,5 раза.

Что защитит от девальвации?

Посмотрите на график стоимости московской недвижимости в долларах с 1991 г.:

2008 — это год, когда московская недвижимость в пересчете на доллары была самой дорогой. На этот уровень она уже никогда не поднималась. Так что от обесценивания рубля к валюте недвижимость не защищает, нужны именно валютные инструменты. И на финансовых рынках для этого есть:

• замещающие облигации
• фьючерсы на валюту
• фьючерсы на иностранные индексы.

Что покажет больший рост при снижении ставки?

В пандемийные 2020 и 2021 гг. недвижимость показала рост около 15% годовых. Добавим к этому среднюю арендную доходность в 5% годовых и получим +20% за год. Именно в 2020 г. ключевая ставка достигла минимума в 4,25%. При этом за 2020 и 2021 гг. Индекс полной доходности МосБиржи показал тоже около 20% годовых рост. То есть фондовый рынок ничуть не уступает недвижимости. При этом фондовый рынок также может продемонстрировать больший рост на фоне геополитического позитива, причем задолго до снижения ключевой ставки на уровень меньше 10%.

Обгоняем депозиты — до 37% годовых

С защитой вложений. Регулярные выплаты и даже в валюте

ДисклеймерИнвестировать

Где выше регулярный доход?

Средняя арендная доходность около 5–6% годовых. Средняя дивидендная доходность на российском рынке, если формировать портфель с акцентом на регулярные выплаты, может быть на уровне 7–10% годовых и даже выше. Если же смотреть на текущую доходность облигаций, можно найти варианты с регулярными выплатами на уровне от 13% годовых.

Поэтому в нынешнее время портфель из дивидендных акций и облигаций может дать более высокие регулярные выплаты.

Где выше ликвидность и возможность диверсификации?

Попробуйте продать квартиру за 1 день — миссия невыполнима. А с ценными бумагами это возможно.

Попробуйте купить квартиру, имея 100 тыс. руб. и не используя ипотеку. А составить портфель из фондов акций, облигаций, драгметаллов при такой сумме возможно.

Где больше вариантов налоговых льгот?

При инвестициях в недвижимость у вас есть возможность получить имущественный вычет в размере расходов на покупку (2 млн руб.) и процентов по ипотеке (3 млн), а также при владении от 3 или 5 лет — отсутствие налога на прирост стоимости недвижимости. Если сдавать недвижимость как ИП или самозанятый, налог можно сократить.

Подробнее об имущественном вычете читайте в нашей статье.

Но при инвестициях у вас больше налоговых льгот:

• сальдирование с убытками внутри года
• перенос убытков прошлых лет
• ИИС
• льгота долгосрочного владения.

Так что же, не брать недвижимость?

Можно инвестировать и в недвижимость, но важно соблюдать диверсификацию. Портфель, состоящий всего из 1 объекта недвижимости, — это не портфель.

Кроме того, инвестировать в недвижимость можно и с меньшими суммами с помощью инструментов фондового рынка, например:

• ЗПИФы недвижимости • акции застройщиков • фьючерс на индекс недвижимости

Поэтому правильный ответ на вопрос, что выгоднее — инвестиции на финансовых рынках или недвижимость, будет звучать так: важно создавать диверсифицированный портфель, частью которого может быть недвижимость. Но именно частью, чтобы достижение всех ваших целей не зависело от одной-единственной квартиры, а вы при этом упускали возможности, которые дают другие классы активов: акции, облигации, драгметаллы и другое.

А первым шагом к диверсифицированному портфелю, конечно, станет счет в БКС Мир инвестиций.

БКС Мир инвестиций