Акции российских девелоперов. Худшее позади?

Ипотечный рынок активно восстанавливается, поддерживая продажи застройщиков. Самый сложный период позади, но акции девелоперов все еще дешевы и позволяют заработать на восстановлении рынка.

Ипотека — драйвер отрасли

Одним из важнейших драйверов для российского рынка жилой недвижимости является дешевая ипотека. В последние несколько лет средневзвешенная ставка опустилась до многолетних минимумов, а доля ипотечных сделок у крупнейших застройщиков превысила 60%. Ипотечный рынок активно рос, а вместе с ним цены на недвижимость и маржа девелоперов.

В 2022 г. строительная отрасль столкнулась со множеством вызовов, главным из которых, пожалуй, стал резкий рост процентных ставок в марте-июне. На какое-то время рынок ипотеки впал в анабиоз, и застройщикам пришлось затянуть пояса.

График ниже демонстрирует объем выдач ипотеки в России, по данным ЦБ. В апреле-мае мы видим резкое падение на 70%. При этом средневзвешенная ставка на первичном рынке не росла — заемщики просто отказывались брать кредиты по тем программам, где не было льгот от государства. Сказалась и осторожность потребителей: клиенты отказывались от сделок в условиях неопределенности.

Худшее позади

Уже в июне мы видим уверенное восстановление, которое в июле продолжилось. За август ЦБ еще не публиковал данные, но оценки Frank RG показывают рост выдач на 34% к июльским уровням до 460 млрд руб. Это еще не февральские значения, но уже в 1,5 раза выше объема выдач в апреле и мае вместе взятых.

Таким образом, худшим для отрасли девелопмента может оказаться II квартал, который уже позади. Данные по ипотечному рынку за III квартал уже могут показать небольшой рост к аналогичному периоду 2021 г., а IV квартал традиционно может оказаться очень сильным.

Безусловно, дешевая ипотека – не единственный фактор, влияющий на прибыльность девелоперов. Определенные сложности создает рост себестоимости строительства из-за удорожания сырья и ограничений на импорт. Но и здесь наблюдается определенный прогресс, который позволяет с оптимизмом смотреть на строительную отрасль. Акции застройщиков выглядят дешевыми.

Какие акции могут быть лучше других

Лидер рынка — Группа ПИК может укрепить свои позиции. Компания работает на наиболее емком рынке Москвы и Московской области и может расширить свою долю за счет ухода более мелких игроков. У компании высокая доля ипотечных сделок — 75% по итогам 2021 г.

По мультипликаторам самыми дешевыми выглядят бумаги группы Эталон, которая вошла в 2022 г. без долга и с хорошим заделом для вывода в продажу новых проектов. Объем текущего строительства к сентябрю вырос на 37% и составил 1 171 тыс. кв. м против 814 тыс. кв. м в декабре 2021 г. Рост объемов бизнеса на фоне восстановления ипотечного рынка должен положительно сказаться на прибыли компании.

Акции Самолета привлекательны как ставка на опережающие сектор темпы роста масштабов бизнеса. В 2021 г. глава компании Антон Елистратов отмечал, что в 2022 г. за счет вывода новых проектов в продажу компания надеется достичь 50 млрд руб. скорректированной EBITDA (28,5 млрд руб. по итогам 2021 г.). Компания по итогам 2021 г. заключила 79% контрактов в рамках ипотеки.

Акции группы ЛСР всегда позиционировались как квазиоблигация с ежегодным дивидендом в размере 78 руб. на акцию. Компания отошла от этой практики в 2020 г., но может вернуться к выплатам в будущем. По текущим ценам 78 руб. на акцию предполагает доходность около 12%.

ПИК (Покупать. Цель на год: 1140 руб./ +40%).
Эталон (Покупать. Цель на год: 130 руб./ +85%).
Самолет (Покупать. Цель на год: 4000 руб./ +21%).
ЛСР (Держать. Цель на год: 660 руб./ +3%).

БКС Мир инвестиций