Личный кабинет

REITs. На какие бумаги стоит обратить внимание

2
в закладки
Поделиться

Real Estate Investment Trust (REITs) — биржевые фонды недвижимости.

У недвижимости есть особенности, которые отличают ее от биржевых инструментов: высокая стоимость, неоднородность, высокие транзакционные издержки, износ и недостаток ликвидности.

Бумаги публично торгуемых REITs лишены этих недостатков. Они подобны акциям и обращаются в большом количестве на рынке США.

Что такое REIT

Real Estate Investment Trust — компания, которая владеет приносящей доходы недвижимостью или финансирует соответствующие операции.

В рамках сектора недвижимости индекса S&P 500 сконцентрированы долевые REITs, которые позволяют инвестировать в портфель объектов недвижимости и получать регулярный доход от их эксплуатации. Ипотечные — относятся к финансовому сектору, в S&P 500 их нет.

Долевые REITs: офисные (Office), промышленные (Industrial), розничные (Retail), отельные (Lodging), связанные с жильем (Residential), лесные (Timberland), сферы здравоохранения (Health Care), складские (Self-storage), инфраструктурные (Infrastructure), диверсифицированные (Diversified), специализированные (Specialty).

Материалы об особенностях, преимуществах и рисках REITs:

— «Легкая ставка на недвижимость -1: что такое REITs»

— «Легкая ставка на недвижимость - 2: виды REITs»

С подробным списком бумаг REIT вы можете ознакомиться на сайте Национальной ассоциации риелторов США (NAREIT)

Тенденции сегмента

Крупнейший ETF на REITs — фонд Vanguard REIT (VNQ). Рынок недвижимости стал одним из самых пострадавших сегментов в ходе пандемии коронавируса. В целом он заметно восстановился на фоне сверхнизких ставок по ипотеке. С начала года бумаги прибавили около 5%. Индекс S&P 500 при этом вырос на 4%. Ставка по 30-летней ипотеке сейчас составляет 2,9%.


В долгосрочном разрезе VNQ уже около пяти лет торгуются в рамках широкого торгового диапазона, находясь сейчас выше пикового значения пузыря недвижимости 2005-2006 гг. Исключение — провал и взлет февраля-марта. Движения REITs в целом отрицательно зависят от динамики рыночных процентных ставок, которая хорошо прослеживается на графике доходности Treasuries. Еще один момент — чем ниже доходности гособлигаций США, тем более конкурентоспособны дивидендные сектора, к которым относятся REITs.

Читайте также: «US Treasuries как индикатор глобальных рисков. Почему все смотрят за их доходностью»

График Vanguard REIT ETF с 2016 года



Рынок жилой недвижимости восстанавливается. Средние цены на жилую недвижимость в Штатах находятся на рекордных уровнях. Это позитивный фактор для долевых REITs, но создает риски формирования пузыря.

Читайте также: «Цены на жилье растут не только в России. В США они достигли максимума»

 

На какие REITs стоит обратить внимание

ETF — это «средняя температура по больнице», ситуацию надо оценивать в каждом конкретном случае.

Шаг 1. Возьмем выборку из Equity REITs в рамках индекса S&P 500, получим 30 бумагу. Отфильтруем их по рыночной капитализации и выберем REITs с капитализацией свыше $20 млрд, останется 15 бумаг.



Шаг 2.
Отфильтруем список по форвардному мультипликатору P/FFO (ниже медианы по выборке).

FFO — чистая прибыль, к которой прибавляется амортизация собственности и из которой вычитается прибыль (прибавляются убытки) от продажи объектов недвижимости. Своего рода аналог показателя денежных потоков. Мультипликатор P/FFO позволяет сравнивать бумаги между собой, подобно P/E в традиционных случаях.

Уберем бумаги REITs, по которым прогноз Refinitiv, предполагает в ближайшие 12 мес. снижение прибыли на акцию (EPS). Остается семь бумаг.



Шаг 3.
Посмотрим на дивидендный фактор. Уберем из списка American Tower и Crown Castle с соотношением долг / собственный капитал более 150%. Высокая долговая нагрузка может создавать риски для дивидендных выплат. Помимо этого, уберем SBA Communications с отрицательным показателем выплат.



Итог.
Получаем список из трех бумаг.

Дивидендная доходность — от 1,4% до 4,6% годовых (при медиане 1,9% по S&P 500 и 3,2% по выборке). Прогноз на ближайшие 12 мес. во всех случаях предполагает увеличение EPS. Все бумаги торгуются с 4–12% дисконтом к медианным таргетам аналитиков (данные на 8.02.2021).


Это довольно «грубый» подход. Чтобы принять решение о покупке или продаже бумаг, нужно учитывать общее состояние американского рынка акций, новостной фон по эмитенту, данные технического анализа, который поможет подобрать оптимальные зоны для покупок/ продаж.


Realty Income (O)

Динамика котировок за 12 мес.: -21% (на 9.02.2021)
Дивидендная доходность: 4,6% (годовых)
Медианный таргет аналитиков на 12 мес.: $69,5

Фонд, специализирующийся на недвижимости в США, Пуэрто-Рико и Великобритании, используемой ритейлерами. Часто это строения, имеющие одного арендатора, который берет на себя основные расходы по страхованию и обслуживанию арендуемой им недвижимости, а также уплаты налогов за нее. REIT собирает более 90% ренты с принадлежащей ему недвижимости, что является довольно высоким показателем. Компания наращивает дивиденды 28 лет подряд. Согласно прогнозу Refinitiv, на ближайшие 12 мес. предполагается 1,3%-й прирост прибыли на акцию (EPS) и 6,2%-е увеличение дивидендов.

С середины прошлого года акции Realty Income движутся в рамках торгового диапазона. С технической точки зрения высока вероятность движения бумаг в район $65–66. Котировка на вторник — $61,7.

График акций Realty Income за два года, таймфрейм дневной

 

 Public Storage (PSA)

Динамика котировок за 12 мес.: +4,4% (на 9.02.2021)
Дивидендная доходность: 3,4% (годовых)
Медианный таргет аналитиков на 12 мес.: $240

REIT, специализирующийся на сдаче в аренду помещений, для хранения бытовых вещей. Это крупнейший оператор такого типа. Значимость бизнеса возросла в период пандемии коронавируса, в ходе которой некоторые американцы были вынуждены переехать в менее крупные помещения. Согласно прогнозу Refinitiv, на ближайшие 12 мес. предполагается 0,9%-й прирост прибыли на акцию (EPS) и 2,5%-е увеличение дивидендов.

С прошлого года бумаги успели сформировать широкий восходящий канал. В случае прохождения $240 повысится вероятность движения в район $255. Котировка на вторник — $236,4.

График акций Public Storage за два года, таймфрейм дневной



Weyerhaeuser (WY)

Динамика котировок за 1 2 мес.: +19,6% (на 9.02.2021)
Дивидендная доходность: 1,9% (годовых)
Медианный таргет аналитиков на 12 мес.: $36

Компания, управляющая лесными угодьями в США и Канаде. После снятия мер самоизоляции рынок жилой недвижимости заметно восстановился, а вместе с ним и цены на древесину. Помимо этого, есть дополнительные источники доходов — права на добычу минералов, возобновляемый источники энергии. Weyerhaeuser наращивает дивиденды более 25 лет подряд. Согласно прогнозу Refinitiv, на ближайшие 12 мес. предполагается 31,8%-й рост прибыли на акцию (EPS) и 75,3%-е снижение дивидендов.

Бумаги находятся в середине восходящего канала. При закреплении выше $34,5 возрастет вероятность роста в район $38. Котировка на вторник — около $34,6. Ближайший технический уровень

График акций Weyerhaeuser за два года, таймфрейм дневной

 

 Equinix (EQIX)

Динамика котировок за 12 мес.: +20,4% (на 9.02.2021)
Дивидендная доходность: 1,4% (годовых)
Медианный таргет аналитиков на 12 мес.: $850

Компания, специализирующаяся на центрах обработки данных (дата-центрах). В число клиентов Equinix входят Oracle и Verizon. Эпидемия коронавируса привела к взлету интернет-трафика, что позитивно сказалось на доходах Equinix. Долгосрочные позитивные тренды поддержки бизнеса — аналитика данных, технологии искусственного интеллекта, удаленная работа. Согласно прогнозу Refinitiv, на ближайшие 12 мес. предполагается 43,6%-й рост прибыли на акцию (EPS) и 16,6%-е увеличение дивидендов.

Бумаги Equinix упали на нижнюю границу восходящего канала последних двух лет. Котировка на вторник — около $750. Есть технические сигналы, которые могут привести к спуску бумаг в район $720.


Как купить бумаги REITs

График акций Equinix за два года, таймфрейм дневной


БКС Мир инвестиций

2
в закладки
Поделиться
Зарегистрируйтесь, чтобы иметь возможность оставлять комментарии. Уже есть аккаунт? Войти
Купить другие инструменты