Личный кабинет

Бумаги REITs. Какую «недвижимость» купить и как

0
Избранное
Поделиться

Real Estate Investment Trust — компания, которая владеет приносящей доходы недвижимостью или финансирует соответствующие операции.

На рынке ценных бумаг это биржевые фонды. Бумаги публично торгуемых REITs подобны акциям на рынке США и СПб Бирже.

Существует два основных вида REITs: долевые (Equity, входят в сектор недвижимости) и ипотечные (Mortgage, входят в финансовый сектор). Первые интуитивно могут быть более понятными для инвестора. Давайте выберем наиболее интересные долевые (equity) REITs, подходящие для инвестиций.

Читайте также: «Все, что нужно знать об оценке REITs»

 Макро- и секторальный уровень: стоит ли инвестировать в REITs

Рынок недвижимости стал одним из самых пострадавших сегментов в ходе пандемии коронавируса. Он заметно восстановился на фоне сверхнизких ставок по ипотеке. Однако с конца прошлого года начал проседать.

Ставка по 30-летней ипотеке сейчас составляет 3,3%. Она начала заход наверх. Начавшееся в ноябре сворачивание QE и ожидания по повышению ключевой ставки ФРС следующим летом могут негативно сказаться на рынке недвижимости и экономике в целом.


Читайте также: «Рост доходности гособлигаций США, риски инфляции и падение рынков. Что нужно знать»

Крупнейший ETF на REITs — фонд Vanguard REIT (VNQ). С начала года бумаги прибавили около 30%. Индекс S&P 500 при этом вырос на 25%. С технической точки зрения, тренд пока наверх. Однако есть риски локального спуска бумаг на 6–8%. Исходя из этого, стоит искать точечные идеи в REITs, а не «покупать» сектор в целом.

График Vanguard REIT ETF с 2019 года, таймфрейм недельный

 

 Каким REITs отдать предпочтение

ETF — это «средняя температура по больнице», ситуацию надо оценивать в каждом конкретном случае.

Шаг 1. Возьмем выборку из Equity REITs в рамках индекса S&P 500, получим 30 бумаг.

Отфильтруем их по рыночной капитализации и выберем REITs с капитализацией свыше $30 млрд. Еще один критерий — прогноз Refinitiv по динамике EPS в ближайшие 12 мес. (более 8%). Всего будет 7 компаний.


Шаг 2. Добавим в список по форвардный мультипликатор P/FFO.

FFO — чистая прибыль, к которой прибавляется амортизация собственности и из которой вычитается прибыль (прибавляются убытки) от продажи объектов недвижимости. Своего рода аналог показателя денежных потоков. Мультипликатор P/FFO позволяет сравнивать бумаги между собой, подобно P/E в традиционных случаях.


Шаг 3. Посмотрим на дивидендный фактор. Уберем из списка бумаги с соотношением долг / собственный капитал более 80% и отсутствием дивидендов. Высокая долговая нагрузка может создавать риски для дивидендных выплат. Помимо этого, нужно исключить из выборки REITs с высокой нормой выплат из чистой прибыли и ее заметным превышением значения над медианой.


Итог. Получаем список из двух бумаг.

Дивидендная доходность — от 1,6% до 2,4% годовых (при медиане 1,3% по S&P 500 и 2,6% по выборке). Прогноз на ближайшие 12 мес. во всех случаях предполагает увеличение EPS. Бумаги торгуются с 6% и 14% дисконтом к средним таргетам аналитиков (данные на 08.12.2021).


Это довольно «грубый» подход. Чтобы принять решение о покупке или продаже бумаг, нужно учитывать общее состояние американского рынка акций, новостной фон по эмитенту, данные технического анализа, который поможет подобрать оптимальные зоны для покупок/ продаж.


Public Storage (PSA)

Динамика котировок с начала года: +49% (на 8.12.2021)
Дивидендная доходность: 1,6% (годовых)
Медианный таргет аналитиков на 12 мес.: $358

REIT, специализирующийся на сдаче в аренду помещений для хранения бытовых вещей. Это крупнейший оператор такого типа. Значимость бизнеса возросла в период пандемии коронавируса, в ходе которой некоторые американцы были вынуждены переехать в менее крупные помещения. Важный драйвер роста — поглощения. Согласно прогнозу Refinitiv, на ближайшие 12 мес. предполагается 8,4%-й прирост прибыли на акцию (EPS) и 9,7%-е увеличение дивидендов.

Бумаги сделали прорыв сопротивления $340. Локально возможно ускорение до $355. Котировка на четверг — $343.

График акций Public Storage за два года, таймфрейм дневной

 

Realty Income (O)
Динамика котировок с начала года: +13% (на 8.12.2021)
Дивидендная доходность: 4,3% (годовых)
Медианный таргет аналитиков на 12 мес.: $79

Фонд, специализирующийся на недвижимости в США, используемой ритейлерами. В 2019 г. компания начала экспансию в Европу. Часто это строения, имеющие одного арендатора, который берет на себя основные расходы по страхованию и обслуживанию арендуемой им недвижимости, а также уплаты налогов за нее. REIT собирает более 90% ренты с принадлежащей ему недвижимости, что является довольно высоким показателем. Компания «дивидендный аристократ» — наращивает выплаты 28 лет подряд. Согласно прогнозу Refinitiv, на ближайшие 12 мес. предполагается 36,1%-й прирост прибыли на акцию (EPS) и 4,2%-е увеличение дивидендов.

С середины прошлого года акции Realty Income движутся в рамках торгового диапазона. С технической точки зрения высока вероятность движения бумаг в район $64–62. Котировка на четверг — $67,8.

График акций Realty Income за два года, таймфрейм дневной

Как купить бумаги REITs

БКС Мир инвестиций

0
Избранное
Поделиться
Котировки
Купить другие инструменты